Heizkostenabrechnung nach Heizkostenverordnung: So wird richtig verteilt
Heiz- und Warmwasserkosten sind die größten Posten der Betriebskostenabrechnung – und für sie gelten strengere Regeln als für alle anderen. Die Heizkostenverordnung geht dem Mietvertrag vor. Was Vermieter und Verwalter wissen müssen.
Von Christian Schramm, zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG · Stand 1. November 2026 · 9 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
- Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden – eine reine Flächenverteilung ist unzulässig.
- 50 bis 70 % werden nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche (§ 7 HeizkostenV).
- Für Warmwasser gilt dasselbe Verhältnis (§ 8 HeizkostenV).
- Ohne verbrauchsabhängige Abrechnung darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).
Die Grundregel: Verbrauch und Grundkosten
Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV sind mindestens 50 und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen. Der Rest – die Grundkosten – wird nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten bzw. beheizten Raum verteilt.
Eine Verteilung zu 100 % nach Verbrauch ist nicht zulässig. Die Grundkosten bilden ab, dass ein Teil der Wärme unabhängig vom Nutzerverhalten anfällt, etwa über Leitungen und Treppenhäuser.
Wann 70 % nach Verbrauch Pflicht sind
In bestimmten Gebäuden sind zwingend 70 % nach Verbrauch zu verteilen: wenn das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllt, mit Öl oder Gas beheizt wird und die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).
Welche Kosten dazugehören
- Brennstoff bzw. Wärmelieferung einschließlich Lieferkosten
- Betriebsstrom der Heizungsanlage
- Bedienung, Überwachung, Pflege und regelmäßige Wartung
- Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
- Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
- Miete oder Kosten der Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie deren Ablesung und Abrechnung
Rechte der Mieter
Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl die Verordnung es verlangt, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
Sind fernablesbare Geräte installiert, müssen Nutzer seit 2022 zudem monatlich über ihren Verbrauch informiert werden (§ 6a HeizkostenV). Bei einem Mieterwechsel ist grundsätzlich eine Zwischenablesung vorzunehmen.
Rechenbeispiel
Ein Haus hat im Jahr 10.000 € Heizkosten, 70 % werden nach Verbrauch verteilt. Damit sind 7.000 € Verbrauchskosten und 3.000 € Grundkosten. Eine Wohnung mit 75 von 500 m² trägt 15 % der Grundkosten, also 450 €. Sind für sie 260 von 2.000 Einheiten abgelesen worden, trägt sie 13 % der Verbrauchskosten, also 910 €. Zusammen ergibt das 1.360 €; bei 1.200 € Vorauszahlung bleibt eine Nachzahlung von 160 €.
Die Einheiten der Heizkostenverteiler sind keine Kilowattstunden, sondern Verhältniszahlen. Sie sind nur innerhalb eines Hauses und eines Abrechnungszeitraums vergleichbar.
Heizung und Warmwasser aus einer Anlage
Wird das Warmwasser über dieselbe Anlage erwärmt wie die Heizung, müssen die Kosten zuerst auf Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden (§ 9 HeizkostenV). Grundlage ist die auf das Warmwasser entfallende Wärmemenge, die nach der Verordnung grundsätzlich mit einem Wärmezähler zu messen ist.
Erst danach werden beide Kostenblöcke getrennt verteilt: die Heizkosten nach § 7, die Warmwasserkosten nach § 8, jeweils 50 bis 70 % nach Verbrauch und der Rest nach Fläche.
Mieterwechsel und defekte Zähler
Zieht ein Mieter im Laufe des Jahres aus, ist nach § 9b HeizkostenV eine Zwischenablesung vorzunehmen. Ist sie nicht möglich oder wegen des Zeitpunkts nicht aussagekräftig, werden die Heizkosten nach Gradtagszahlen verteilt, die abbilden, dass im Winter mehr geheizt wird als im Sommer. Warmwasserkosten werden dann zeitanteilig verteilt.
Fällt ein Erfassungsgerät aus, darf der Verbrauch nach § 9a HeizkostenV geschätzt werden, etwa anhand früherer Zeiträume oder vergleichbarer Räume. Betrifft das mehr als 25 % der Fläche oder des umbauten Raums, wird nach Fläche bzw. umbautem Raum verteilt.
CO₂-Kosten seit 2023
Seit 2023 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, dass Vermieter einen Teil der CO₂-Abgabe auf Brennstoffe selbst tragen. Wie hoch der Anteil ist, hängt bei Wohngebäuden vom CO₂-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche ab: Je schlechter das Gebäude, desto mehr übernimmt der Vermieter.
Die notwendigen Angaben stehen meist auf der Brennstoffrechnung. Die Heizkostenabrechnung muss die CO₂-Kosten und ihre Aufteilung ausweisen.
Frist für die Abrechnung
Die Heizkosten sind Teil der Betriebskostenabrechnung. Sie muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
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Dieser Artikel gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils aktuellen Gesetzesfassungen und die Umstände des Einzelfalls.