§ 35a-Bescheinigung in der WEG: Was Eigentümer absetzen können
Mit dem Hausgeld bezahlen Wohnungseigentümer auch Hausmeister, Treppenhausreinigung und Handwerker. Den Lohnanteil daran können sie nach § 35a EStG von der Steuer abziehen – vorausgesetzt, sie wissen, wie hoch ihr Anteil ist. Dafür brauchen sie eine Aufstellung vom Verwalter.
Von Christian Schramm, zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG · Stand 1. November 2026 · 8 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
- Begünstigt sind haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen.
- Die Steuer ermäßigt sich um 20 % der Arbeitskosten – Material zählt nicht.
- Höchstbeträge: 4.000 € für haushaltsnahe Dienstleistungen, 1.200 € für Handwerkerleistungen pro Jahr.
- WEG-Eigentümer brauchen eine Aufstellung ihres Anteils, meist mit der Jahresabrechnung.
Was begünstigt ist
Stand 2026. Für Handwerkerleistungen hat die Bundesregierung eine Absenkung des Steuersatzes ab 2027 angekündigt – beschlossen ist sie noch nicht. Für Arbeiten, die 2026 ausgeführt und bezahlt werden, gelten die folgenden Werte.
| Kategorie | Beispiele in der WEG | Ermäßigung |
|---|---|---|
| Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a Abs. 2 EStG) | Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst | 20 %, höchstens 4.000 € im Jahr |
| Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3 EStG) | Reparaturen, Wartung der Heizung, Schornsteinfeger, Malerarbeiten | 20 %, höchstens 1.200 € im Jahr |
Nur Arbeitskosten zählen
Abziehbar sind nur die Arbeitskosten einschließlich Fahrt- und Maschinenkosten. Material- und Warenkosten bleiben außen vor. Deshalb sollten Handwerker und Dienstleister den Lohnanteil auf der Rechnung gesondert ausweisen.
Außerdem muss unbar gezahlt worden sein – in der WEG ist das über das Gemeinschaftskonto ohnehin der Fall.
Wie der Anteil des Eigentümers entsteht
Der Verwalter ermittelt je Kostenart die begünstigten Arbeitskosten und verteilt sie nach demselben Schlüssel wie in der Jahresabrechnung auf die Einheiten. Gehört eine Einheit mehreren Eigentümern, wird weiter nach Eigentumsanteil aufgeteilt.
Die Aufstellung kann Teil der Jahresabrechnung sein oder als gesonderte Bescheinigung erfolgen. Ob für eine gesonderte Bescheinigung eine Vergütung vereinbart ist, regelt der Verwaltervertrag.
Und die Mieter?
Auch Mieter können die Steuerermäßigung für umgelegte Betriebskosten nutzen, etwa für Hausmeister oder Gartenpflege. Voraussetzung ist, dass die begünstigten Anteile aus der Betriebskostenabrechnung hervorgehen oder der Vermieter sie gesondert bescheinigt.
Rechenbeispiel aus der Jahresabrechnung
Eine WEG zahlt im Jahr 6.000 € an den Hausmeisterdienst (davon 5.400 € Arbeitskosten) und 2.400 € für eine Reparatur am Dach (davon 1.500 € Arbeitskosten). Beide Kostenarten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Eine Einheit mit 100/1.000 Miteigentumsanteilen trägt dann 540 € begünstigte Dienstleistungskosten und 150 € begünstigte Handwerkerkosten.
Die Steuerermäßigung beträgt jeweils 20 %: 108 € für die Dienstleistung und 30 € für die Handwerkerleistung, zusammen 138 €. Sie wird direkt von der Steuerschuld abgezogen, nicht vom Einkommen.
| Kostenart | Arbeitskosten WEG | Anteil 100/1.000 | Ermäßigung 20 % |
|---|---|---|---|
| Hausmeister (haushaltsnahe Dienstleistung) | 5.400,00 € | 540,00 € | 108,00 € |
| Dachreparatur (Handwerkerleistung) | 1.500,00 € | 150,00 € | 30,00 € |
Was nicht begünstigt ist
- Materialkosten, Ersatzteile und Warenlieferungen
- Die Vergütung des Verwalters für seine Verwaltertätigkeit
- Leistungen, für die öffentliche Fördermittel wie zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse in Anspruch genommen werden
- Handwerkerleistungen im Rahmen einer Neubaumaßnahme
- Zuführungen zur Erhaltungsrücklage, solange damit noch nichts bezahlt wurde
In welchem Jahr der Eigentümer abzieht
Grundsätzlich gilt das Jahr der Zahlung. Für Wohnungseigentümer lässt die Finanzverwaltung laut ihrem Anwendungsschreiben zu § 35a EStG zu, die Aufwendungen in dem Jahr geltend zu machen, in dem die Jahresabrechnung beschlossen wurde. Wichtig ist, eine Methode beizubehalten, damit Kosten nicht doppelt oder gar nicht angesetzt werden. Im Zweifel entscheidet der Steuerberater.
Was in die Aufstellung gehört
- Abrechnungsjahr, Gemeinschaft und Einheit
- Je Kostenart der Gesamtbetrag und der Anteil der Arbeitskosten
- Zuordnung zu § 35a Abs. 2 (Dienstleistungen) oder Abs. 3 (Handwerkerleistungen)
- Verteilerschlüssel und der Anteil der Einheit
- Hinweis, dass die Zahlungen unbar über das Gemeinschaftskonto erfolgt sind
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Dieser Artikel gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils aktuellen Gesetzesfassungen und die Umstände des Einzelfalls.