Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG: Inhalt, Aufbau, Fehler
Seit der WEG-Reform 2020 muss der Verwalter jedes Jahr einen Vermögensbericht vorlegen. Er soll den Eigentümern einen klaren Blick darauf geben, was ihre Gemeinschaft besitzt und schuldet – unabhängig von der Abrechnung der laufenden Kosten.
Von Christian Schramm, zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG · Stand 1. November 2026 · 8 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
- Pflicht für jeden WEG-Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Inhalt: Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.
- Jeder Eigentümer muss ihn erhalten – ein Beschluss darüber ist nicht vorgesehen.
- Er ergänzt die Jahresabrechnung, ersetzt sie aber nicht.
Was im Vermögensbericht stehen muss
§ 28 Abs. 4 WEG nennt zwei Bestandteile: den Stand der Erhaltungsrücklage und weiterer durch Beschluss vorgesehener Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Der Bericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
- Ist-Stand der Erhaltungsrücklage zum Stichtag – nicht nur der Soll-Betrag laut Wirtschaftsplan
- Stand weiterer beschlossener Rücklagen
- Bankguthaben der Gemeinschaft
- Wesentliche Forderungen, insbesondere offene Hausgelder
- Wesentliche Verbindlichkeiten, etwa offene Rechnungen oder Darlehen
Abgrenzung zur Jahresabrechnung
| Jahresabrechnung | Vermögensbericht | |
|---|---|---|
| Frage | Wer muss was nachzahlen oder bekommt etwas zurück? | Was besitzt und schuldet die Gemeinschaft? |
| Beschluss | Ja, über Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse | Nein, nur zur Information |
| Bezug | Wirtschaftsjahr | Ablauf des Kalenderjahres |
Häufige Fehler
- Soll-Zuführung zur Rücklage statt tatsächlichem Bestand angegeben
- Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer fehlen
- Offene Rechnungen zum Stichtag nicht berücksichtigt
- Bankguthaben und Rücklage werden ohne Abgleich nebeneinandergestellt
Wie Software hilft
Wird die WEG in doppelter Buchführung geführt, ergibt sich der Vermögensbericht direkt aus den Konten: Rücklagen-, Bank- und Verbindlichkeitenkonten liefern die Zahlen, offene Hausgelder kommen aus den Personenkonten. Ein manuelles Zusammentragen in Excel entfällt.
Beispiel: So kann ein Vermögensbericht aussehen
Eine einfache Gliederung mit Zahlen zum 31. Dezember reicht. Wichtig ist, dass die Beträge aus der Buchhaltung stammen und sich nachvollziehen lassen.
| Position | Stand 31.12. |
|---|---|
| Erhaltungsrücklage (Ist-Bestand) | 48.200,00 € |
| Rücklage Fassadenanstrich (Beschluss 2025) | 6.000,00 € |
| Girokonto der Gemeinschaft | 9.850,00 € |
| Tagesgeld- bzw. Rücklagenkonto | 54.200,00 € |
| Offene Hausgelder | 1.320,00 € |
| Offene Rechnungen | −2.150,00 € |
| Heizölvorrat (geschätzt) | 3.400,00 € |
Was „wesentlich“ bedeutet
Das Gesetz definiert nicht, was zum wesentlichen Gemeinschaftsvermögen gehört. Gemeint sind die Positionen, die für die finanzielle Lage der Gemeinschaft eine Rolle spielen: Konten, Rücklagen, nennenswerte Forderungen und Verbindlichkeiten, gegebenenfalls Vorräte wie Heizöl. Kleinteiliges Inventar wie Gartengeräte muss nicht aufgeführt werden.
Ziel ist ein Bericht, aus dem ein Eigentümer ohne Fachkenntnis erkennt, wie viel Geld die Gemeinschaft hat, wofür es zurückgelegt ist und welche Zahlungen noch ausstehen.
Die Erhaltungsrücklage richtig darstellen
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Im Vermögensbericht zählt der tatsächliche Bestand: Beschlossene, aber noch nicht gezahlte Zuführungen und bereits entnommene Beträge müssen berücksichtigt sein.
Liegt die Rücklage auf einem eigenen Konto, sollten Kontostand und Rücklagenbestand übereinstimmen. Weichen sie ab, etwa weil Hausgeld noch nicht umgebucht wurde, gehört eine kurze Erklärung in den Bericht.
Einsicht und Kontrolle durch die Eigentümer
Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 18 Abs. 4 WEG Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen und so die Zahlen des Vermögensberichts anhand von Kontoauszügen und Belegen prüfen. Der Verwaltungsbeirat prüft nach § 29 Abs. 2 WEG den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung; viele Beiräte sehen sich dabei auch den Vermögensbericht an.
Erstellt der Verwalter keinen Vermögensbericht, verletzt er seine Pflichten. Die Eigentümer können die Erstellung verlangen; seit der WEG-Reform können sie den Verwalter außerdem jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG).
So hilft Casaris
Hausgeldabrechnung & Wirtschaftsplan
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Dieser Artikel gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die jeweils aktuellen Gesetzesfassungen und die Umstände des Einzelfalls.